律师随笔
购买未办理产权证的房屋的法律风险
作者：赵小林 律师 时间：2017年11月06日
随着房价的上涨，各种各样的房源会涌入市场，有些人将没有办理产权证的房屋放在市场上销售，对于购买未办理产权证的房屋，购买人要分清楚未办证的原因，明确这些房屋存在的法律风险。
一、 房屋未办理产权证，需要分清楚未办理证件的原因。
首先，要搞清楚房屋的性质，如某些房子如集体土地上房屋，就是俗称的“小产权房”本身就无法办理产权证，
另一种就是正规的商品房或拆迁安置房，购房人与开发商签订了《商品房买卖合同》，但是因为未交房或者交房了但未到办理产权证的时间等原因未办理房产证。
再一种就是开发过程存在问题的商品房，虽然也是在国有土地上建设，但是因为五证不全等原因无法办理产权证。
二、购买以上房屋存在的法律风险。
如果是集体土地上的“小产权房”只能跟房屋所在村集体或者宅基地使用权人签订买卖协议，虽然这些房屋一般价格较低，但是这些房屋的产权无法得到当地房管局或者不动产交易中心的认可，如果购房人本身也不是集体户口人员，购买该房屋存在着房屋买卖合同被认定为无效的法律风险，另外即使是在房屋拆迁的情况下，因为无法取得产权证明，存在着无法得到相应拆迁补偿的法律风险。所以这种房屋不买也罢。
如果是正规的商品房或拆迁安置房，购买人在与出卖人签订合同之前要仔细检查对方的《商品房买卖合同》、购房款全款的发票、维修基金收据及契税票据等，如果以上材料缺乏，证明购买人申请办理产权证的材料不全，需要对方补足。此时购买人需要与出卖人签订完备的《房屋买卖合同》明确约定过户时间和出卖人无法完成房屋交付及产权过户的违约责任。但是由于没有产权证，无法办理过户手续，建议此时购买人即使再喜欢房子，也不要向对方支付过多的定金或者首付款。因为对方与开发商、第三人之间是否存在纠纷存在隐密性，如支付金额过大，恐在过户前房屋被查封或其他产权争议导致利益受损。
对于最后一种五证不全的商品房，大多因为开发商没有开发经验或者手续不规范造成，这些房屋一般也价格较低，但随之而来的是房屋手续办理的遥遥无期，所以这种房屋也不建议购买。
以上房屋存在的共同风险是因为无法办理过户手续，无法阻止出卖人将房屋再转售于其他人即我们经常说的“一房二卖”，故购买以上房屋的风险还是存在的，希望购房人在购买时能够分清楚房屋未办理产权证的原因，与出售人签订规范、完备的合同，尽量降低其中的风险。
一、 房屋未办理产权证，需要分清楚未办理证件的原因。
首先，要搞清楚房屋的性质，如某些房子如集体土地上房屋，就是俗称的“小产权房”本身就无法办理产权证，
另一种就是正规的商品房或拆迁安置房，购房人与开发商签订了《商品房买卖合同》，但是因为未交房或者交房了但未到办理产权证的时间等原因未办理房产证。
再一种就是开发过程存在问题的商品房，虽然也是在国有土地上建设，但是因为五证不全等原因无法办理产权证。
二、购买以上房屋存在的法律风险。
如果是集体土地上的“小产权房”只能跟房屋所在村集体或者宅基地使用权人签订买卖协议，虽然这些房屋一般价格较低，但是这些房屋的产权无法得到当地房管局或者不动产交易中心的认可，如果购房人本身也不是集体户口人员，购买该房屋存在着房屋买卖合同被认定为无效的法律风险，另外即使是在房屋拆迁的情况下，因为无法取得产权证明，存在着无法得到相应拆迁补偿的法律风险。所以这种房屋不买也罢。
如果是正规的商品房或拆迁安置房，购买人在与出卖人签订合同之前要仔细检查对方的《商品房买卖合同》、购房款全款的发票、维修基金收据及契税票据等，如果以上材料缺乏，证明购买人申请办理产权证的材料不全，需要对方补足。此时购买人需要与出卖人签订完备的《房屋买卖合同》明确约定过户时间和出卖人无法完成房屋交付及产权过户的违约责任。但是由于没有产权证，无法办理过户手续，建议此时购买人即使再喜欢房子，也不要向对方支付过多的定金或者首付款。因为对方与开发商、第三人之间是否存在纠纷存在隐密性，如支付金额过大，恐在过户前房屋被查封或其他产权争议导致利益受损。
对于最后一种五证不全的商品房，大多因为开发商没有开发经验或者手续不规范造成，这些房屋一般也价格较低，但随之而来的是房屋手续办理的遥遥无期，所以这种房屋也不建议购买。
以上房屋存在的共同风险是因为无法办理过户手续，无法阻止出卖人将房屋再转售于其他人即我们经常说的“一房二卖”，故购买以上房屋的风险还是存在的，希望购房人在购买时能够分清楚房屋未办理产权证的原因，与出售人签订规范、完备的合同，尽量降低其中的风险。
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